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Beatrice 34 ans de Noisiel (93)
Lorsque vous contractez un crédit auprès d’un établissement bancaire pour l’acquisition d’un bien immobilier, alors ce prêt immobilier va comporter des frais supplémentaires pour les emprunteurs. Ces coûts supplémentaires vont venir s’ajouter aux remboursements mensuels imputables au crédit immobilier. C’est ce qu’on appelle l’assurance prêt immobilier, également appelée assurance crédit ou assurance emprunteur. Cette dernière couvre le remboursement des mensualités de votre prêt immobilier en cas d’incapacité de remboursement de votre part. Cette incapacité de paiement peut être provoquée par un arrêt de travail, une invalidité ou encore un décès.
Ainsi le mécanisme d’une telle assurance est très simple :
Le calcul du montant de l’assurance-crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs :
L’assurance de prêt est à compter en sus des créances mensuelles du prêt et représente un investissement non négligeable. En effet, le coût final de l’assurance est d’autant plus élevé que les taux d’intérêt sont bas. Actuellement très bas, le montant de l’assurance-crédit immobilier peut représenter 30 à 40 % du montant du prêt immobilier initial.
On comprend alors tout l’intérêt de s’adresser aux assureurs qui proposent les meilleures garanties pour votre contrat d’assurance, et ce avec le moins d’exclusions possibles.
L’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire à proprement parler mais dans les faits, toute personne voulant contracter un prêt immobilier sera contraint par sa banque de souscrire à une assurance prêt immobilier. En effet, tous les établissements bancaires, pour parer aux risques d’invalidité ou de décès notamment, exigeront de vous que vous souscriviez à une assurance emprunteur. Dans le même temps, l’assurance est une véritable sécurité qui va protéger l’emprunteur et sa famille en cas de situation difficile. Plus concrètement, elle va éviter à l’assuré tout risque d’endettement supplémentaire ou de se faire saisir son bien immobilier pour rembourser les créances restantes. Il est donc vrai que l’assurance crédit immobilier est un coût supplémentaire pour vous mais elle représente une véritable garantie de remboursement.
Vous l’aurez compris, la souscription d’une assurance emprunteur est donc obligatoire, et notamment l’Assurance Décès Invalidité (ADI). Toutefois, la législation sur le sujet penche de plus en plus en faveur de l’assuré. Les éléments importants à savoir :
Lorsque vous souscrivez une assurance, le montant va dépendre du taux auquel vous allez devoir rembourser la banque. Le taux d’assurance de votre prêt immobilier va principalement dépendre de deux facteurs, que sont la durée du crédit et l’âge de l’assuré. De façon très logique, plus l’emprunt sera long et plus le risque pour l’assureur sera grand. De la même façon, plus l’assuré sera âgé et plus le risque d’incapacité de paiement sera grand.
Il existe deux calculs différents pour déterminer le montant de son assurance :
Un autre facteur non négligeable qui va directement affecter le montant de l’assurance prêt immobilier est le choix des garanties. D’un assuré à l’autre, d’un contrat à l’autre, les garanties ne seront pas identiques.
La banque propose un prêt immobilier échelonné sur 20 ans à un taux de 0.5%
Vous trouvez en ligne une offre qui remplit les mêmes critères en termes de garanties à un taux de 0.4%. Sachez que ce 0.1 point de pourcentage de différence représente pas moins de 11 000 €.
Votre banque vous proposera systématiquement une assurance emprunteur, également appelée assurance groupe. Cette offre est en réalité un marché conclu entre votre banque et un assureur pour vous faciliter les démarches et vous éviter d’avoir à chercher une offre tierce ailleurs.
Vous l’aurez compris : si vous souhaitez contracter un emprunt bancaire pour investir dans un bien immobilier, vous serez contraint par la banque à souscrire, en parallèle de votre crédit immobilier, une assurance prêt immobilier. Toutefois, la législation actuelle vous permet d’accéder à une large offre de services en assurance qui s’adapte aux spécificités de chaque emprunteur.
L’assurance proposée par sa banque est une offre standardisée, commune à tous les profils emprunteurs au sein d’un même établissement bancaire. Ainsi un emprunteur de 25 ans, en bonne santé aura les mêmes droits qu’une personne plus âgée. De plus, l’emprunteur était initialement contraint de souscrire au contrat d’assurance de sa banque tandis qu’il peut dorénavant choisir de la contracter chez un autre assureur.
Cette rigidité du système bancaire avait donc pour effet un niveau plus élevé des taux d’assurance pour un crédit immobilier donné. La loi est désormais en faveur du consommateur puisqu’elle a totalement réformé le secteur avec 3 textes législatifs.
Entrée en vigueur en 2010, la loi Lagarde instaure une nouvelle notion sur le marché de l’assurance crédit immobilier. Ce texte de loi autorise désormais l’emprunteur à faire appel à la compagnie d’assurance de son choix pour son assurance prêt immobilier. La délégation d’assurance est donc un moyen pour l’emprunteur d’accéder à des offres sur-mesure.
Une condition à respecter est que le changement d’assurance est sujet à la condition équivalente de garanties. C’est-à-dire que le nouveau contrat d’assurance doit impérativement présenter le même niveau de garantie que le contrat initialement proposé par l’assurance groupe de l’organisme prêteur.
Concernant l’équivalence de garanties, il faut savoir que dans le cadre d’un achat professionnel et ou locatif, la garantie décès et la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) sont obligatoires. Dans le cadre d’un achat résidentiel, l’assuré devra toujours ajouter la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) et la garantie Invalidité Permanente Partielle (IPT). La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) sera également exigée par certains établissements bancaires. Enfin, la garantie chômage restera optionnelle dans tous les cas.
Depuis l’adoption de la loi Hamon le 17 mars 2014, il est désormais possible de changer d’assureur pour son prêt immobilier. Désormais l’assuré peut entamer la résiliation de son contrat sous réserve que l’assurance concurrente offre des garanties plus intéressantes, et selon certaines conditions à respecter. L’assuré ne pourra donc changer d’assurance emprunteur que si :
La Loi Hamon s’applique uniquement pour les offres de prêt ayant été signées depuis le 26 juillet 2014. Les offres antérieures ne peuvent donc en bénéficier.
Dès lors que la demande de changement d’assurance emprunteur est formulée et envoyée, la banque dispose d’un délai de 10 jours pour apporter sa réponse. Il est important de souligner que seule l’assurance du prêt sera affectée, mais que le taux du prêt immobilier et l’offre ne pourront être modifiés.
Afin de savoir si la concurrence présente des garanties équivalentes ou de meilleure qualité que la vôtre, il vous est possible de comparer les différents critères grâce à la fiche personnalisée que vous aura remis votre banque lors de la signature du prêt. En effet, le Comité Consultatif du Secteur Financier a établi une liste qui détaille l’intégralité des critères relatifs aux garanties d’une assurance de prêt immobilier. Ainsi, vous avez la possibilité de comparer aisément les 11 critères sélectionnés par votre banque grâce à la fiche personnalisée, et ce depuis le 1er octobre 2015. Cette liste a pour vocation principale de vous aiguiller dans le choix de la meilleure assurance emprunteur en fonction de vos exigences personnelles.
L’amendement Bourquin est le dernier texte de loi adopté par le gouvernement en matière de délégation d’assurance de prêt immobilier. Cette mesure vient compléter l’amendement du projet de loi Sapin 2 qui prévoit un droit de résiliation annuel passé les 12 premiers mois du contrat d’assurance. L’emprunteur a donc le droit, depuis le 1er janvier 2018, de résilier leur contrat d’assurance crédit immobilier pour le choix d’un contrat d’assurance concurrent, et ce de façon récurrente : tous les ans à la date d’anniversaire de la signature du prêt.
La loi Bourquin garantit donc une plus grande souplesse pour l’assuré dans la mesure où ce dernier pourra toujours bénéficier d’un contrat d’assurance plus avantageux chez la concurrence. L’effet majeur est donc une offre toujours plus personnalisée et de moins en moins chère de la part des assureurs.
Tout comme pour la loi Hamon, l’assuré dispose de 2 mois de préavis pour faire valoir ses droits. De la même façon, la loi Bourquin impose aux banques à vous répondre sous 10 jours ouvrés. Un manquement à ce délai conduit à une amende administrative de 3 000 €.
Les garanties sont au centre des préoccupations lors de la souscription d’une assurance pour son crédit immobilier. L’assurance prêt immobilier et les garanties associées vous protègent vous et votre famille contre les risques d’incapacité de paiement, d’invalidité ou encore de décès. Il est fondamental de s’intéresser à son contrat d’assurance et à ses garanties pour le choix définitif de son contrat d’assurance emprunteur. L’assuré doit vérifier l’étendue et la nature des garanties de son contrat pour le choix de son contrat.
Le contrat d’assurance doit impérativement comporter une garantie décès. Cette dernière intervient si l’assuré venait à décéder avant la fin de son contrat. Ainsi, l’assureur rembourse le capital restant dû à la banque à la quotité assurée dans le cas où l’emprunt a été effectué par plusieurs emprunteurs. Le bien immobilier concerné par la transaction devient alors la propriété des héritiers. Sauf exclusion prévue initialement lors de la signature du contrat, tous les types de décès seront couverts par la garantie.
Cette assurance invalidité intervient en cas de maladie ou d’accident de l’emprunteur. Dans les deux cas, l’assuré doit se retrouver en incapacité d’exercer toute activité rémunératrice. Il s’agit d’un cas d’handicap extrême tel, que l’assuré est contraint de se faire assister au quotidien par une tierce personne dans l’accomplissement des tâches élémentaires du quotidien. Le contrat d’assurance prévoit contractuellement un âge avant lequel l’assuré sera couvert complètement en cas d’accident. Pour une couverture totale de 100%, l’invalidité doit être validée par un professionnel avant les 65 ans de l’emprunteur.
Dans ce cas, la garantie couvre l’assuré pour toute invalidité mentale ou physique avant 65 ans. Cette invalidité doit empêcher l’assuré à l’exercice de toute activité susceptible de lui rapporter de l’argent. Habituellement, le taux d’invalidité est fixé par défaut à 66%. Ce taux doit être validé par un médecin expert en assurance et est fonction de l’aptitude ou non de l’assuré à exercer une activité professionnelle.
La garantie IPP est nécessaire à l’assuré lorsque celui-ci n’est plus à même d’exercer l’activité professionnelle initialement mentionnée dans son contrat. Évalué obligatoirement par un expert, le taux d’invalidité fonctionnelle ou professionnelle est généralement compris entre 33 et 66%. Cette garantie intervient en complément des garanties d’invalidité classiques.
Il est très important de souligner que seuls les termes de votre contrat d’assurance, qui peuvent différer avec ceux de la Sécurité Sociale, sont à prendre en compte pour faire valoir votre droit à l’assurance. En ce qui concerne les garanties IPT et ITT, veillez scrupuleusement aux termes de votre contrat d’assurance pour pouvoir bénéficier de la protection prévue.
Cette garantie a pour objectif de protéger l’emprunteur si celui-ci est touché par le chômage. La perte de revenu de l’assuré qui engendre l’incapacité de rembourser le prêt est alors prise en charge par l’assureur et ce pendant la période de chômage. Cette garantie entre généralement en vigueur après une période de franchise et de carence pour l’assuré. Plusieurs situations sont néanmoins exclues de la couverture de cette garantie comme la démission, le licenciement pour faute grave. Il est important de bien se renseigner sur les modalités de cette assurance puisqu’elle représente généralement un coût élevé pour l’emprunteur.
Dans ce cas précis, l’assuré est dans l’incapacité totale d’exercer sa profession et donc de rembourser son prêt immobilier, et ce sur une période ne pouvant excéder les 1 095 jours. Le contrat stipule un nombre de jours de franchise, généralement de 90 jours, au-delà duquel l’assureur prend le relais pour le remboursement des créances. Ce délai dépend de votre contrat d’assurance. À noter que plus la franchise sera élevée et moins la garantie sera onéreuse. Si l’assuré est dans l’impossibilité de reprendre son activité professionnelle alors le contrat bascule sous la garantie IPT dont les modalités contractuelles peuvent différer de celles de la garantie ITT.
Cette garantie prévoit la prise en charge partielle par la compagnie d’assurance des mensualités du crédit de l’emprunteur ou des échéances du prêt dans le cas où il se retrouve dans une incapacité temporaire partielle consécutive à la suite d’une maladie ou bien un accident et après l’expiration d’une franchise. Cette franchise dépend des compagnies : Au choix pour certaines : elle peut être de 30, 60, 90 ou bien 180 jours, et fixes pour d’autres : 90 jours.
Comme tous les contrats d’assurance, les garanties emprunteur comportent des exclusions de garantie. Il est donc indispensable de définir minutieusement avec l’assureur le cadre de chaque garantie pour vous protéger au mieux en cas de sinistre et éviter toute mésaventure. Il faut vérifier qu’une unique interprétation des textes soit possible. Dans la plupart des cas, sont exclus des garanties d’assurance de crédit immobilier les guerres, les émeutes ou encore la pratique de sport extrême, les voyages, ou encore les parcs d’attraction.
Enfin les garanties sont également sujettes aux délais de franchise et de carence. Le premier est prévu à partir du moment où le sinistre a eu lieu et indique le nombre de jours durant lequel vous devez toujours supporter le remboursement de votre prêt immobilier. Le deuxième, le délai de carence intervient à la ratification de votre contrat d’assurance prêt immobilier et indique le nombre de jours durant lequel vous ne serez effectivement pas couvert par le contrat.
Pour contracter une assurance emprunteur, l’assureur demande systématiquement au futur assuré de remplir un questionnaire pour vérifier l’état de santé effectif de la personne ainsi que ces éventuels antécédents médicaux. Ainsi, l’accès à une assurance pour un prêt immobilier par une personne malade a toujours été très compliqué.
Depuis 2007, la règlementation en terme d’accessibilité à l’assurance crédit immobilier pour les personnes malades est en faveur de l’assuré. La convention AERAS, en cas de refus pour l’obtention d’une assurance, donne la possibilité de faire appel à un collège d’experts afin d’avoir un deuxième examen de sa demande d’assurance.
Plus récemment, une nouvelle notion est venue compléter la convention AERAS : c’est le droit à l’oubli. Le droit à l’oubli vient améliorer les conditions d’accès à l’assurance prêt immobilier pour les personnes ayant un risque aggravé de santé. Ainsi, le droit à l’oubli donne le droit aux personnes ayant eu un cancer par exemple de ne pas mentionner leur maladie à leur assureur si leur traitement est terminé depuis un certain nombre d’années. La convention AERAS a établi une grille qui précise le délai minimum à respecter pour le cancer, ainsi que les autres pathologies prises en compte par le droit à l’oubli.
Depuis l’entrée en vigueur des lois Hamon et Bourquin, le marché de l’assurance pour le prêt immobilier connaît de profonds bouleversements. Initialement en position de monopole, les banques se voient perdre de plus de plus de parts de marché au profit de la concurrence. La volatilité des assurés contraint les banques, et les nouveaux acteurs à baisser les taux de leurs assurances crédit immobilier et à proposer des garanties de plus en plus personnalisées au plus proche des besoins des emprunteurs.
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